Se state pensando di costruire casa, il calcolo dell’indice di edificabilità è fondamentale. Prima di avviare qualsiasi progetto edilizio, infatti, è fondamentale capire quanti metri cubi si possono edificare su un lotto specifico, in modo da rispettare le normative locali e ottimizzare l’uso del terreno a disposizione.
Il calcolo dell’indice di edificabilità è essenziale per avviare un progetto edilizio senza “sorprese” e non incorrere in sanzioni.
Vediamo insieme quanti tipi di indice esistono, quali aspetti vanno considerati e come procedere con il calcolo.
Quali sono le differenze tra indice di edificabilità territoriale e fondiaria
Prima di vedere come si calcola l’indice di edificabilità, facciamo un passo intermedio. Generalmente, infatti, questo valore si divide generalmente in due sottocategorie: quella relativa all’edificabilità territoriale e quella relativa all’edificabilità fondiaria.
L’indice di edificabilità territoriale, o indice di fabbricabilità territoriale, definisce il carico di edificazione complessivo che può gravare su una zona territoriale omogenea, al lordo degli spazi pubblici.
L’indice di edificabilità fondiaria, o indice di fabbricabilità fondiaria, si riferisce al singolo lotto, al netto degli spazi pubblici, e determina il massimo volume fabbricabile data l’area della superficie fondiaria a disposizione.
Queste due varianti, quindi, indicano quanto è possibile costruire sia a livello urbano sia a livello di singoli terreni. Per questo motivo è di fondamentale importanza consultare i piani regolatori, per avere i dati precisi.
Di seguito vedremo la formula, con un esempio pratico, come eseguire correttamente il calcolo dell’indice di edificabilità fondiaria. È infatti questo quello che è necessario calcolare e conoscere quando si vuole costruire casa o prevederne un ampliamento.
Calcolo dell’indice di edificabilità
Per calcolare l’indice di edificabilità fondiario è sufficiente applicare una formula matematica, ossia:
V (m3) / S (m2)- Per V intendiamo il Volume edificabile o edificato
- Per S intendiamo la superficie del terreno
In altre parole, l’indice di edificabilità esprime il rapporto tra il volume edificabile e la superficie del terreno su cui volete costruire.
Facciamo un esempio. Supponiamo di avere a disposizione un terreno di 1200 mq, in una zona con un
indice di edificabilità pari a 0,50 m³/m². Per conoscere il valore dei metri cubi edificabili, sarà sufficiente fare questo calcolo:
m³= 0,50*1200 = 600 m³A questo punto, si può procedere con il calcolo della superficie edificabile, dividendo il valore dei metri cubi edificabili prima ricavato, per l’altezza della struttura da costruire. Per proseguire con il nostro esempio, supponiamo sia alta 3 metri.
Quindi:
600 m³/3 metri = 200 m²Possiamo concludere che, sul nostro lotto, potremo costruire un fabbricato di circa 200 metri quadrati.
Fattori che influenzano il calcolo dell’indice
Occorre specificare che alcuni regolamenti locali esprimono l’indice di edificabilità come rapporto tra superficie edificabile e superficie del lotto, indicando quindi, sin da subito, la superficie massima edificabile (da intendersi come Superficie Lorda o Superficie Netta a seconda della zona).
Tuttavia, il calcolo non è così semplice come sembra, poiché occorre considerare anche i regolamenti locali.
I diversi regolamenti comunali e regionali, infatti, possono influenzare l’indice di edificabilità riducendo il volume edificabile a seconda delle caratteristiche specifiche del territorio, preservare l’ambiente e limitare l’espansione urbana selvaggia.
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